■ 梁红春

【农村金融时报】

在担保评估时，房产抵押贷款一般要优于保证、信用贷款，但是由于抵押房产价格过高，或是抵押物租期过长、抵押人无民事行为能力等，在银行申请抵押物执行时，往往会出现债权本金受损、甚至无法执行的情况。因此，必须做好贷前调查，合理评估抵押物价格，做好风险防范。

首先，要熟悉市场行情，防止评估价格过高。在前些年，某些评估机构由于市场竞争等因素，违背公允原则，评估房产抵押物价格时，往往根据申请人需要的贷款金额倒着进行框算;加上银行考虑到市场竞争、抵押物因素，容易放宽对客户的准入把关，造成对客户的过度授信。一旦贷款无法偿还走司法程序时，拍卖价格往往接近或低于市场成交价，二者之间的评估价格就会产生差价，形成不必要的贷款风险。银行要了解国家最新的房产政策，熟悉房产市场行情。但由于客户经理非房产专业人员，对房产的评估还需依靠专业机构、专业人员完成。因此，要严格把好评估机构准入关，选择权威的评估机构作为合作单位，使房产价格尽量公允，防止出现评估过高的现象。同时要动态关注抵押房产价格，及时调整客户的借款金额。

其次，要加强贷前调查，避免潜在风险。一是重点调查抵押物状态，防止抵押物被长期出租。抵押物如果抵押前被长期租赁，根据“抵押不破租赁”原则，银行短期内无法实现抵押权，一般不建议办理。对于短期租赁的抵押物，应与承租人签订合约，以配合银行对该抵押产房进行依法处置。二是防止抵押物存在纠纷。农村存在一批由原供销社、茧站等转让给当地村民的房产，土地性质为出让，由于历史原因，该类房产转让时有可能存在一些无法调解的纠纷，房产有可能被当地其他村民实际占有使用。客户经理对于类似房产抵押，一定要进行外围调查走访，不能单从表面看产权已经过户，就办理抵押登记。若借款人经营不善，并且主观上存在恶意套取行为的，银行一旦申请强制执行，容易引发群体事件，就会导致债权处置存在困难。三是仔细调查工业土地优惠政策中的隐含条件。开发区为吸引投资，帮助企业买受土地，以即缴即退或定向拍卖等方式。企业可能以实际较低的资金获得土地，建造厂房，办理权证。客户经理调查时如果未发现土地出让时的附加条件，如投资比例限制或者潜在的税费，接受类似抵押物时，遇到企业经营不善，银行申请执行时，就会要求按相关法律法规重新办理土地出让手续，补交各类税费。实践中，在对此类土地使用权进行评估时，评估价应核减去相关税费。

此外，不能忽视对抵押人的调查。客户经理对抵押物的调查往往较为仔细，对抵押物位置、价格、是否租赁等情况较为了解，却容易忽视对抵押人的调查，如果抵押人为无民事行为能力人，一旦银行申请法院执行，抵押人出具医生诊断书，会导致执行存在困难。因此，在贷前调查时，一定要注重抵押人自身情况的调查，防止出现纠纷。