■ 本报记者 郝飞

【农村金融时报】

3月23日，北京银保监局公布个人经营性贷款违规入楼市排查结果：发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。此前，已有多地监管部门陆续公布了排查结果。

所谓经营贷，即银行面向企业发放的一种贷款产品，以企业需要资金为由，向银行申请贷款，以企业法人或者股东名下房产抵押获取资金的一种方式，一般情况下可以贷出评估值的70%，因此，也被称之为“房抵经营贷”。

据一位地方监管部门参与核查的工作人员介绍，此次个人经营性贷款违规入楼市核查重点是：贷款额度1000万以下、2020年3月以后申请贷款且购房时间不足半年的客户，除了购房者，购房者配偶的购房情况将成核查重点。对于资金流入楼市的渠道及方式，他们已经基本掌握。

贷款中介机构全程参与

“在北京80%以上的征信报告打印网点门口，都有我们公司的业务人员。这种现场业务拓展的方式远比电话、网络营销企业经营贷的效果要好。”北京一位位于东四环高档写字楼内的贷款中介公司中层部门负责人讲，该公司的业务员简单阅读征信报告并攀谈几句就可以锁定目标客户。

据记者了解，北京市城区范围内可以打印详细征信报告的网点有58家。这些网点打印出来的征信报告比中国人民银行征信中心网上打印出来的要详细很多。

因此，打印个人详细的征信报告，成为办理企业经营贷的第一步。同时，征信报告打印网点外面，也成了贷款中介机构必须“重点驻守”的地方。把好这个关口成了筛选出客户的最重一步。

无论是哪个渠道的客户到贷款中介公司，都会被要求注册或加入一家公司成为股东，然后再通过与贷款中介机构有合作的企业陆续发生交易流水，直到满足银行的批贷要求。这一过程需要3-6个月的时间，然后进入申请贷款环节，贷款审批通过后，资金会打入上游企业的账户。上游企业再将资金打入申请经营贷购房客户的个人账户。这样一番操作后，本该用于小微企业经营的信贷资金经过包装后就进入楼市了。

据记者了解，上述每一个过程都需要申请者付出相关的费用。据贷款中介机构业务人员预测，申请300万元贷款，将会把贷款成本提高约0.15个百分点。即便这样，经营贷对客户还是有很大的吸引力。

多方需求通过经营贷满足

除了征信报告打印网点，房产中介机构也是贷款中介机构拓展经营贷客户的重要渠道。

从2020年3月起，银行的企业经营贷的年利率普遍在3.85%至4.35%之间，远低于住房按揭贷款5.2%至5.8%的利率。再加上通过各种操作，企业经营贷在实践中最长可以按30年贷款，这让许多人产生了用经营贷买房的想法。

据北京一位资深房产中介介绍，用经营贷购买住户的人主要有两类，一类是购买二套房需要贷款的客户，另一类是前几年已经贷款买房，但贷款利率较高的客户。

第一类是为了获得更高的贷款额度，第二类是为了降低自己已有贷款的成本。

无论是哪类客户申请经营贷都会有贷款中介机构、银行、房产中介、包装公司、代付机构的参与。他们的需求都将通过经营贷完成，都是经营贷入市的受益者。在这一过程中似乎只有真正有信贷需求的小企业的利益受损，本该投入他们的信贷资金却流入楼市。虽然统计数据都显示小微企业信贷有一定增幅，整体状态较好，但如何扣除没有真正流入小微企业的经营贷后，这些数字便不再亮眼。

上述资深房产中介告诉记者，他与一些银行的信贷人员有过直接接触。虽然银行信贷人员不会为客户购买办理经营贷，但在2021年2月之前，他们是持默许状态的。

银行信贷人员本来可以从贷款中介机构提供的资料以及对客户的盘问中分析出客户的资金用途，如果客户购房及开办公司时间都很短，基本就能判断出他们申请经营贷是用于购房或购买股票。但目前银行普遍缺少优质客户，同时对部分小微企业的还款能力持怀疑态度，又有大量资金需要投放。因此，便默默地为经营贷入市开了绿灯。

有些银行的信贷人员为了避免申请贷款及后续审批环节出现问题，甚至会暗示贷款中介机构对客户进行严格的“培训”，告诉客户如何回答相关问题。

多方联手堵住漏洞

今年以来，多地对房地产交易资金的监管持续升温。截至目前，北京、上海、广东、深圳以及西安等多地监管层均已发文，要求严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为。

北京房地产市场出现的一些投机炒房苗头，监管部门已经给予高度关注。继下发监管提示函督促银行开展消费贷经营贷自查、组建联合工作组开展房地产市场专项核查后，北京银保监局、人民银行营业管理部联合印发《关于加强个人经营性贷款管理 防范信贷资金违规流入房地产市场的通知》(以下简称“《通知》”)，旨在围堵个人经营性贷款资金被违规挪用至房地产市场的行为，坚决落实和维护中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求。

《通知》要求银行有针对性地加强个人经营性贷款业务全流程管理。

银行要严格实施贷前调查，加强客户资质和信用状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源，必要时要求借款人提供纳税信息，不得简单以抵押物价值评估代替借款人收入审查。审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。科学合理设定授信期限、额度及还款方式。

银行要严格执行受托支付制度，对借款人受托支付对象的资质和背景情况予以关注，防止信贷资金转入与借款人经营活动无关的账户。

银行还必须落实贷后管理，采取有效措施跟踪贷款资金使用情况，及时关注借款人经营及变化情况。出现借款人退出公司经营，或以转让股权等方式失去对公司实际控制权等情况时，应及时采取必要措施确保贷款资金安全。

同时，针对一些中介机构违规帮助客户获取经营贷的问题，《通知》要求银行加强对第三方机构合作贷款业务的合规管理力度，如审核发现为借款人违规获得个人经营性贷款提供“过桥”资金、以“空壳公司”包装借款人资质等行为的中介机构，应立刻终止业务合作，并将相关线索上报监管部门。

此外，针对长期以来信贷资金违规流入房地产市场等乱象中借款人违规成本过低、守信意识不强的问题，《通知》强调完善合同约束机制，要求银行签订个人经营性贷款合同时，应设定针对信贷资金违规流入房地产市场等各类不诚信行为的约束性或惩罚性条款，并充分提示借款人。

截至目前，已有多个省市办理经营贷入市的客户收到银行的《个人贷款提前收回告知函》，均被要求限期提前还清贷款。