■ 宋燕华

【农村金融时报】

为最大限度减少信贷资产的风险和损失，银行经常会采取以资抵债的措施。然而，现在一些农信机构在操作中手续不够完备，使抵债资产存在被悬空的法律风险。对此，相关各方需引起重视。有的农信机构错误地认为既然已经与债务人签订了合法有效的以资抵债协议，或已由人民法院下达了以资抵债的裁定书，抵债的房地产理所当然属于银行了。因此，为了节省费用，他们往往没有办理过户手续。殊不知，这种做法使银行面临着较大的风险。

根据我国现行的有关法律规定，银行在办理抵债房地产的过户手续中，需要按照房地产的评估价值向有关部门交纳一定比例的契税、房地产交易税和产权转移登记费等各种税费后，方可取得房地产的产权证书。

从目前的情况看，存在的风险主要表现在以下两方面：

一是抵债资产被善意第三方或其他债权人过户，导致债权悬空。我国对于土地使用权和房产所有权的变更，以及对于房地产的权属确认，采取的是以登记先后来确定所有权人或使用权人。我国《土地管理法》十三条、《城市房地产管理法》三十五条都作了需到有关部门办理过户登记的规定，使过户登记成了取得合法使用权或所有权的必要形式。之所以要到有关登记部门进行过户登记，目的是使社会公众能够了解到产权者的信息，从而真正保护产权者的合法利益，确保社会财产关系和经济交易处于一种安全有序的状态。

因此，从法律角度看，不办理抵债资产的过户手续，即使签订了抵债协议或得到法院的判决书，银行也没有成为抵债资产真正的产权人。只有到登记部门进行登记后，才能成为法律意义上的产权人。在不办理抵债资产过户手续的情况下，如果债务人又将抵债资产再次转让给善意第三人或抵顶给其他债权人，而同时又到房地产部门依法办理了产权转移登记的话，那么银行的债权将会悬空。

二是将实际没有取得所有权或使用权的抵债房地产入账，导致财务信息失真。就目前而言，银行在取得抵债房地产后，往往将债务人原来在贷款资产科目核算的贷款债务冲销，同时等额转入“待处理抵债资产”科目核算。此时，抵债房地产是作为固定资产计入银行财务报表的。在没有办理过户手续的情况下，银行实质上是将尚未取得所有权或使用权的房地产入账，违背了《金融保险企业财务制度》关于固定资产管理的相关规定，必然会导银行财务信息失真。

与信贷相比，消除这种风险较为简单。

一是及时办理抵债房地产的过户手续。在签订抵债协议或取得法院抵债裁定后，银行应尽快落实专人负责办理过户手续，取得房地产证书。通过签订以资抵债协议方式取得房地产时，要在协议中载明在银行办理完过户手续后，债务人及担保人对银行的贷款偿还责任方可免除;根据法院的抵债裁定书取得房地产的，要敦促法院及时将抵债资产裁定书和协助过户通知书送达房地产管理部门，防止债务人恶意转移资产，逃废债务。

二是严格抵债房地产的管理。银行须严格执行《金融保险企业财务制度》的有关规定，在没有取得抵债房地产的产权证之前，不得进行以资抵债的会计账户处理，以确保财务报表如实反映有关会计信息，避免发生账实不符的情况。