■ 王星 张伟

【农村金融时报】

房地产保值增值作用较好，变现能力较强，同时，作为不动产押物易于抵押，总体风险相对较小，作为债权人的银行更为青睐发放房地产抵押贷款。但银行在实践中，也出现过因为抵押房地产转让所涉税费较高，导致难以顺利处置变现或受偿率较低的情况，最终形成较大损失。

在信贷产品开发与营销策略设计上，不少银行围绕房地产抵押贷款业务纷纷推出“个人商品房按揭”“企业法人按揭”“经营性物业贷款”“按揭房产二次抵押贷款”“加按揭贷款”“房抵贷”等形式多样的贷款产品，抵押率(即抵押贷款占抵押房地产评估价值的比例)从50%至100%不等。在信贷审查审批流程上，一些银行对房地产抵押贷款业务给予各级信贷审查人员较高的审批权限、实行较短的审批流程以及收集较为简易的材料，以提高房地产抵押贷款业务办理效率。在内部考核激励上，一些银行还对房地产抵押贷款业务采取较为优惠的内部资金转移定价，对办理房地产抵押贷款业务的支行与信贷人员给予一定考核倾斜。

目前，部分银行房地产抵押贷款余额占全部贷款余额比例已超过50%。银行信贷人员已普遍形成“房地产抵押贷款风险小、变现能力强、保障程度好”的信贷风控文化与传统观念，具有较重的房地产抵押贷款业务偏好与情结，少数信贷人员还滋生“以抵定贷”“注重房地产抵押、忽视借款人经营”等粗放理念与不严谨倾向。然而，与其他贷款业务一样，房地产抵押贷款业务同样面临各类风险。例如，由于借款人经营失败、资信恶化，第一还款来源不足，引发的信用风险;由于借款担保手续未能严格落实面谈面签，借款人或担保人虚假签字形成假冒名贷款，带来的操作风险等。另外，抵押房地产业务基于房地产作为抵押物的特性，在抵押房地产处置过程中也会产生自身特有的风险，例如，可能无法强制腾退风险、买卖不破租赁风险、建设工程价款优先受偿风险、涉税风险等，往往导致抵押房地产难以处置变现或者即使处置变现，变现价款也无法覆盖银行贷款本息。

在上述各类风险中，由于抵押房地产所涉各类税收政策较为专业，且一般发生在抵押房地产最后处置过户环节，导致银行对抵押房地产处置涉税风险未能引起足够重视，影响抵押物最终处置效果，增加不良贷款损失风险。

抵押房地产处置过程中，通常会有如下涉税风险。

一是“税收优先”原则的适用。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条第一款规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”对于抵押人在向银行设立财产抵押之前欠缴的税款，将优先于银行抵押债权受偿。

二是“先税后证”原则的适用。根据《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]82号)第一条规定：“房地产税收一体化管理的总体目标和要求。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书(简称“先税后证”)为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。”上述《通知》确定“先税后证”原则，要求在抵押房地产拍卖成交之后过户前，需先缴清各种税费，在借款人与抵押人已丧失还款能力的前提下，其应承担的卖方相关税费只能从抵押房地产处置变现价款中直接扣除，作为抵押权人的银行也只能就剩余款项进行优先受偿。

三是抵押房地产处置所涉税费种类多数额大。抵押房地产处置所涉税费一般包括增值税、教育附加费、地方教育附加费、城市建设维护税、土地增值税、印花税、个人或企业所得税、契税、房产税、土地使用税等，还可能包括抵押人在生产经营过程中所欠的各种税费，税费种类繁多。一些税费缴纳基数较大，税率较高。一般情况下，抵押房地产处置个人所得税应按照《中华人民共和国个人所得税法》第三条规定，按财产转让所得执行20%的税率;企业所得税按照《中华人民共和国企业所得税法》第四条规定，执行25%的税率;土地增值税按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定，以增值额为基础，按照增值率分别执行30%、40%、50%与60%的超额累进税率;增值税按照销售不动产现执行9%的税率等。

对于抵押房地产处置中的涉税风险，银行信贷人员应采取相应的防范措施。

一是银行信贷人员应高度重视抵押房地产涉税风险，坚决摆脱“房地产抵押贷款风险小、变现能力强、保障程度好”的传统思维定势。银行要摒弃简单以抵押房地产评估价格与固定折率方式确定贷款金额的“以抵定贷”的粗放管理模式，要加强对借款人生产经营情况、资信情况以及抵押房地产状况的贷前调查、贷中审查与贷后检查工作，充分了解抵押人经营税款缴纳情况，抵押房地产类型、购置时间、价格、历史转让等信息，进行审慎评估，全面防范抵押房地产涉税风险。

二是银行信贷人员应主动加强税务法律法规知识学习。随着我国税收法律法规不断健全完善，社会税收诚信体系逐步建立，信贷人员应主动加强税务相关法律法规知识学习，银行也应多组织相关培训，一方面可以更好地服务客户，为广大客户提供集财会、税务、法律、融资、理财等为一体的一揽子综合金融服务，提升核心竞争力;另一方面可以通过调查评估客户纳税记录与抵押物涉税信息，有效防控风险。例如，通过查验企业的增值税纳税申报表，结合企业账户流水，可以较为准确地核实企业销售情况;通过查验企业的所得税纳税申报表，可以较为准确的核实企业盈利情况;对于企业提供的财务报表与纳税申报表有较大差异的，可能表明企业有提供虚假财务报表嫌疑或存在涉税法律风险;通过对抵押房地产属于住宅、商业还是工业性质，结合其购置时间、购置价格、历史转让纳税记录等，对抵押房地产评估价格与折率是否虚高进行判断等。

三是对复杂涉税项目可以聘请外部中介机构评估税务风险。对于房地产开发企业自持房地产、商业房地产、工业房地产等抵押物，涉税项目可能较为复杂的，银行可以聘请会计师事务所、税务师事务所、房地产评估公司等外部中介机构出具专门的抵押房地产价格评估报告，对抵押房地产价格以及日后处置过程中可能涉及的税费进行详细测算评估。例如，对于房地产开发企业以自持房地产抵押向银行申请经营性物业贷款的，抵押房地产在处置时，涉及增值税、土地增值税以及企业所得税等主要税费，与企业开发的房地产项目是否进行土地增值税清算、清算成本、所得税(预)缴纳等密切相关，较为复杂，需要借助外部专业中介机构出具相关评估报告，帮助银行确定抵押物价值与抵押折率。

四是根据涉税风险评估结果合理设定抵押房地产抵押折率。银行信贷人员在确定抵押房地产抵押折率时，不能一概而论，使用统一折率，应根据抵押房地产评估价值与涉税风险评估结果，结合借款(抵押)人生产经营、资信情况，“一房一策”合理确定抵押折率，实现精细化管理。对抵押房地产购置时间较长，购置价格较低，与评估价格相差较大的，要适当降低抵押折率。

五是加强与司法及税务主管部门沟通。我国税务相关法律法规数目较多，涉及地方税种的，各地规定不一，同时，税法政策专业性较强，在理解与执行过程中，难免出现偏差。因此，在抵押房地产处置过户纳税环节，银行要注意加强与司法及税务相关主管部门沟通，全面主张维护自身合法权益。例如，一些税务部门可能会利用“先税后证”原则，要求法院执行部门从抵押房地产拍卖价款中直接扣收抵押人或其关联人在财产抵押设立之后欠缴的各类税费或滞纳金，从而侵犯银行作为抵押权人的合法权益;在计算土地增值税时，税务部门经办人员没能充分理解法律法规，没有按规定采取合理的征收方式或计算方式，导致房地产增值额与适用税率偏高，土地增值税多征收;所得税预缴政策及比率不合理等等。这些问题的解决，一方面要求，银行不良资产处置部门工作人员应加强税务相关法律法规知识学习，充分理解与熟练掌握各类相关税收政策，主动加强抵押房地产处置相关税费支出审查，及时与承办法官及税务部门工作人员沟通联系;另一方面，也需要请银行业协会、金融办等行业主管部门代表银行向税务相关主管部门提出诉请并加强沟通，对抵押房地产处置过程中一些不合理的税费进行取消或减免，有力维护银行的合法权益。

王星为江苏太仓农商银行行长

张伟为太仓农村商业银行法律合规部总经理