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发刊日期:2022年04月25日 > 总第533期 > A3 > 新闻内容
不动产抵押类贷款并非高枕无忧 银行应严防风险
发布时间:2022年04月25日  放大 缩小 默认

杨卫平

【农村金融时报】

不动产抵押类贷款因有抵押物,安全系数相对较高。但因多重因素影响,也容易出现因判断错误和操作失误导致不能设立抵押权或抵押物变现困难带来的风险。

贷款出现逾期,银行申请法院拍卖抵押不动产时,无法进入拍卖程序或多次流拍的情形也普遍存在,导致银行虽然有优先受偿权,却并不能起到实质性的担保作用。

因此,银行办理不动产抵押类贷款业务在关注第一还款来源的同时,也应关注抵押权设立和抵押物处置风险。信贷人员要加强学习相关法律知识,做实贷款三查,识别此类风险,避开雷区。

不动产抵押贷款存在的风险

不动产抵押贷款通常会存在如下风险,需要银行信贷人员提前规避:

一是抵押物权属或处分主体方面的瑕疵。比如:土地使用权与房屋产权分离的现象。2010年,某公司以房产、土地向银行抵押贷款300万元,银行清收时发现抵押房产、土地分离,房产占用的土地属于其他人所有,诉讼中法院只能就事实予以判决,执行过程中案外人多次提起异议,执行困难重重。因此,银行应确保抵押物权属清晰且处分主体得当,要求抵押人不仅要具有民事权利能力和行为能力,同时要对抵押物有完整的所有权和处分权。

二是抵押物权与其他权利有冲突。租赁权、消费者购房款优先权、建筑工程款等法定优先权是目前常见影响抵押权实现的权利。

三是抵押物价值变化引起的风险。宏观经济、城市规划、税收政策的变化和房地产市场的波动,造成抵押物变现受损甚至难以变现。

四是抵押物用途发生变化引发的风险。房地产功能性贬值或用途改变导致抵押物变现能力下降。

严防不动产抵押贷款风险

银行应从如下几方面防范不动产抵押风险:

首先,应把好抵押物选择关。

一是规避下列有瑕疵的抵押物。包括:没有商业价值、四址不清的商铺,没有独立使用功能须借助他人所有的不动产才能实现其功能(如通行权问题、房地产权分离)的不动产,附属设施(如车库、配电房)已归属他人的不动产,房产和土地登记不一致,存在已登记的居住权人,以及低保、残障、老人、未成年人等弱势群体人员的不动产。

二是慎重选择变现能力弱的不动产。通常住宅强于商业用房,商业用房强于工业用房;商业用房中独立门市 、商场和农贸市场摊位易于变现;面积相对小或可以分割出售的易于变现;市场不活跃地区的、面积大又无法分割的,对买受人有限制的,价值量过大的,有权利瑕疵的等都不易变现。

三是重点透过婚姻状况了解不动产共有情况。如不动产为在婚姻存续期间取得,有时不动产登记在一人产权名下,应由其配偶签署抵押合同或同意抵押的书面意见。如离婚后约定,分割不动产为另一方或子女所有,但未变更登记,要求不动产登记人出示离婚判决书或民政部门登记的离婚协议,应由另一方或成年子女签署抵押合同或同意抵押的书面意见;如子女未成年,则不能抵押;如配偶一方死亡,没有分配前应由所有继承人共同签署抵押合同或同意抵押的书面意见。

其次,应做细做实抵押物贷前实地调查。

一是现场核查抵押物现状。信贷人员在核查产权证书后必须现场勘查抵押物,了解抵押物产权原始取得状况,从抵押人开关门锁、对场内物品、人员、生产工艺的熟悉度等方面有针对性观察和询问,必要时可向四邻详询;充分搜集挖掘抵押人、抵押物信息,对居住类不动产,着重了解环境、生活配套、交通便捷度。对商服和办公类不动产,应实地走访商圈感受商业办公氛围,着重了解地段、出租率等。对工业类不动产,着重了解交通便捷度,周边及厂房本身配套,是否独门独户、具有一定的行业密集度、权属是否清晰、登记面积与实际面积是否一致。双人现场与抵押人合影拍照,在打印的照片上签字、注明日期。

二是详细了解抵押物占有使用情况。银行要详细了解抵押物空置、自住、租赁或设有登记居住权。若闲置,须分析空置原因,判断未来处置是否困难。若自住,则关注常住人口中是否有老弱病残、已登记的居住权人、已出售交付第三人但未登记等影响日后处置的情形,同时抵押人需出具自住不存在租赁关系的声明。若租赁,须收集租赁合同由承租人、出租人签字确认,了解出租人、租赁期限、租金价格及缴纳情况等以及承租人在未来处置抵押物时是否有购买意向。若办理抵押,应取得承租人在贷款逾期时同意将租金缴纳至银行指定账户,并同意银行优先处置抵押物且不提出执行异议的书面承诺,造成的损失与银行无关,由承租人向出租人追索。对于租赁期限长、租金低、租金已缴纳完毕或已缴纳后续多年租金的,应当谨慎准入。

三是重点调查抵押物上其他法定优先权。对于房地产企业不动产抵押贷款时,应重点调查抵押不动产上有无拆迁户安置补偿房屋优先权、符合条件的消费者购房款优先权,要注意规避。对于工业企业新建不动产抵押时,须搜集施工合同和竣工验收报告,了解是否拖欠建筑工程款,建筑工程款是否为该工程的实际支出费用。银行应重点调查分析应当给付建筑工程款时间和实际竣工验收时间是否超过十八个月;通过让承包人出具建设工程价款已经全部结清证明或出具应当给付全部工程价款的准确时间并确认距贷款发放日已经超过十八个月,且在十八个月时间内没有行使建设工程价款优先受偿权的证明,或者将贷款用途受托支付工程款并划款至承包人账户,让工程价款优先受偿权消灭。银行还可以让承包人对借款提供连带责任保证担保,但不宜约定排除建筑工程款优先权。同时应调查企业是否欠缴土地出让金、抵押登记前欠缴税款、拖欠员工工资,如有,谨慎介入。

再次,应确保抵押价值的公允可靠。抵押物价值评估时,不能完全依赖外部评估公司,要有自已的评估复核机制,重视未来变现难易程度,以防价值虚高。特别对增值较大的商业门面和购买时间较长(土地增值多)的工业用地,要适度降低抵押率,以防资产变卖时土地增值税赋重损害债权。

此外,应持续做好抵押物的跟踪检查。银行要定期跟踪查看土地的开发状态、时间要求与证载用途和开发期限是否一致,如不一致,应当及时退出或调整担保方式,避免陷入无穷的纠纷。当债务人违约时,银行要及时保全抵押不动产,做首封债权人,争取处置主动权。银行还应定期了解抵押不动产相关拆迁信息,及时通知相关部门主张权利。

不动产抵押贷款并非“高枕无忧”,在信贷工作实践中,要以案为鉴,关注特别事项,加强预警应对,莫让抵押贷款沦为不良贷款。 (作者单位:江苏泰兴农商银行)

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